sergiscorp (sergiscorp) wrote,
sergiscorp
sergiscorp

Categories:

Индикаторы

Дело было вечером, делать было нечего.

На дворе стоял 2008 год и я впервые серьезно заинтересовался рынком недвижимости и по личным мотивам, и по статистическим. Кризис недвижимости в США бушует, банки валятся - интересные события. А как они оразятся на рынке недвиги РБ (в частности - Миснка)? На этот вопрос я и попытался ответить.

Для этого я обратился к сайт Риэлт.бай. На тот момент было очевидно, что в их базе слишком много повторных, ошибочных и старых (не снятых) объявок. Я решил разработать собственный индикатор стоиомсти недвижимости. За базовые условия я взял следующие (по моими личным предпочтениям):

Для однокомнатных квартирДля двух- и трехкомнатных квартир
Жилая площадь - от 17 метров
Площадь кухни - от 7 метров
Этаж - не первый
Балкон/лоджия - есть
варианты только с ценой
 
Площадь кухни - от 15 метров
Комнаты - раздельные
Этаж - не первый
Балкон/лоджия - есть
варианты только с ценой
 
Беру 27 квартир из выборки
с наименьшей ценой
Беру 30 квартир из выборки
с наименьшей ценой
"Дно рынка (1к)" = среднее значение
по отобранным вариантам
"Дно рынка (2к) и (3к)" = среднее значение
по отобранным вариантам


В последствии кроме "Дна рынка" по одно-, двухкомантным квартирам я решил добавить какой-нибудь уточняющий индекс.

Для однокомнатных я решил кроме "первых" 27 вариантов, открывать 10-ю страницу (варианты с 271 по 300 в отсортированном списке) и посчитать среднее значение по 30 вариантам. Назвал я его "10-я страница". Однако со временем, выяснилось, что этот индекс был достаточно близок по динамике и размеру к средней цене фактических сделок по данным базы НКА. И я решил его перименовать в "Индекс цены" на 1-комнатные квартиры.

Для двухкомантных я собирал статистику по всем вариантам (их там было до 60) и считать среднее по всей выборке. Называл я его "2-к квартиры".

Так как 2-к и 3-к квартиры имеют довольно специфическую основу ценность этих индексов невелика для широкой аудитории. А вот по однокомнатных - другое дело. Его я продолжаю публиковать. Хотя веду по-прежнему все индикаторы.
Так выглядели графики индексов по однокомнатным квартирам (до марта):


В итоговом виде в настоящее время витрина изменения индексов выглядит так:
20.84 КБ
Верхняя таблица - база сравнения текущего значения индекса (на рисунке - 4 мая).
Нижняя таблица:
левая часть - легенда
правая часть - текущие значения индекса в тысячах долларов и процент изменения от базы (в белом прямоугольнике)
нижняя строка - количество вариантов в выборке и абсолютное изменение индекса по сравнению с базой).
 
 
С удовольствием отвечу на вопросы и приму критику.

 

Tags: Индикаторы, Теории
Subscribe

  • Вирусная Система 2.0 и Новая Эра

    Подкинулась в ленте ссылка на записи mi3ch ака Дмитрия Чернышова под тегом "Система 2.0". Я пробежал по записям и испытал…

  • Надежда Нацбанка (версия)

    Я, кажется, понял, на что надеется НБ, оставляя банкам огромную сумму. Сегодня утром, как я и предполагал, у банков на счетах осталось 2,8…

  • Рост сменился Сжатием.

    Не долго, не долго росло количество квартир. Еще на прошлой неделе было в базе Риэлт-а 11487 квартир, а сегодня - уже только 11323. Минус 164…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 5 comments